Comment exercer un recours en matière de vente à la découpe ?

Monsieur et Madame L. sont propriétaires d’un bel appartement dans un immeuble cossu qui appartient entièrement à un particulier. Celui-ci a décidé de le vendre par lots.

Monsieur et Madame L. veulent savoir s’ils sont susceptibles d’être expulsés à l’occasion de la vente. Ne bénéficient-ils pas d’un droit privilégié ?


Il y a lieu de rassurer Monsieur et Madame L. : la vente de leur appartement ne peut pas entraîner automatiquement leur expulsion. Bien mieux, une disposition assez peu connue de la Loi leur accorde un droit de préemption.

Il s’agit de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, qui est parfois oubliée même de certains professionnels. Cette disposition particulière prévoit que « préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou de plusieurs locaux à usage d’habitation, (…) consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ».

Autrement dit, lorsque l’heureux propriétaire d’un immeuble entier décide de le céder « par appartements », il doit notifier son intention de vendre de façon précise à chacun des locataires.

Ceux-ci disposent d’un délai de deux mois pour faire valoir leur intention d’acheter.

S’ils décident de recourir à un crédit, ils disposeront d’un nouveau délai de 4 mois pour mettre en place la réalisation de leur acquisition.

Par conséquent, si le propriétaire de Monsieur et Madame L. ne leur notifie pas son intention de vendre leur appartement, ils pourront agir postérieurement en nullité d’une telle vente, ce qui aurait évidemment des conséquences très graves pour le propriétaire.

La jurisprudence est très stricte et fait respecter scrupuleusement les droits du locataire en cas de manquement du vendeur : voir un arrêt particulièrement sévère pour un propriétaire rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, le 12 mai 2004, qui a annulé une vente car la notification avait été imparfaitement effectuée.


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